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Pourquoi faire un rachat de crédit ?
Les raisons pour faire un rachat de crédit sont multiples :
- problèmes de budget, fins de mois difficiles, taux d'endettement trop élevé
- baisser le taux global de différents crédits
- financer un nouveau projet en regroupant ses anciens crédits
- simplifier vos comptes pour ne plus avoir qu'une seule mensualité...
Les taux que vous allez payer...
C'est la jungle ! Vous allez devoir vraiment comparer et détailler les offres avant de faire votre choix... surtout que les types de prêts proposés sont différents suivant les établissements.
Deux principaux types de crédits
Les prêts hypothécaires qui sont proposés aux propriétaires immobiliers. Vous obtenez dans ce cas un crédit pour racheter vos crédits contre l'hypothèque de votre maison. La formule est tentante... mais généralement chère : les taux sont augmentés d'une commission de l'intermédiaire, d'une prise d'hypothèque et de frais de dossier. Les durées de crédit sont assez longues : jusqu'à 30 ans...
Les prêts personnels sont proposés aux propriétaires et aux locataires. Le crédit obtenu permet de racheter l'ensemble de vos crédits à la consommation, mais pas les prêts immobiliers. Le taux est moins élevé car il y a rarement des frais de dossier (vous pouvez les négocier !). Les durées de crédit sont également plus courtes : jusqu'à 10 ans.
DEUX SORTES D'ETABLISSEMENTS
Les intermédiaires
Ils fleurissent sur internet, dans votre boîte à lettres ou dans les journaux gratuits. Ce sont des officines qui transmettent votre demande de crédit à des banques ou des établissements financiers. Bien sûr, ils prennent au passage une commission qui augmente le coût du crédit car c'est vous qui la payez !
Le plus souvent ces petites sociétés vous proposent un prêt hypothécaire (moins risqué pour la banque) et plus générateur d'intérêts. C'est normal les durées de crédit sont plus longues !
Les établissements financiers et les banques
Ici c'est plus sérieux... vous avez directement à faire à un établissement reconnu, ayant un statut de banque. Pas de commission sur les prêts personnels ou alors elle est intégrée au TEG, pas de mauvaise surprise. Ce type d'offre se retrouve aussi sur internet, mais avec des publicités moins agressives.
Le conseil EspaceCrédit
Privilégiez les points suivants :
- Réfléchissez au pourquoi de la situation qui vous amène à vouloir racheter vos crédits. Si c'est un problème de budget, le fait de racheter vos crédits va-t-il vraiment améliorer votre situation ?
- Choisissez une durée la plus courte possible : c'est vous qui allez rembourser ! Une durée de moins de 120 mois paraît idéale. Remarquez que, plus la durée est longue, plus les intérêts sont élevés et plus votre budget est "plombé" sur une longue période.
- Privilégier les sociétés qui vous indiquent clairement les taux de crédit sur leurs sites. Regardez également les mentions légales de la société, cela vous indiquera si vous avez à faire à un établissemnt financier, ou à une officine.
- Méfiez-vous des "témoignages clients" : ce type d'argument est seulement un artifice publicitaire. Rien n'oblige un site à indiquer de vrais témoignages, ce n'est pas illégal.
Glossaire
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ACTE AUTENTHIQUE
Tout transfert de propriété (vente, échange) doit faire l’objet d’un acte authentique : cela consiste en la rédaction d’un contrat qui doit être réalisé par un notaire avant d’être publié au bureau des hypothèques.
AIDE PERSONNALISÉE AU LOGEMENT (APL)
C'est une aide attribuée par l’état qui concerne la résidence principale (attribution soumise à condition de ressources) destinée aux ménages de manière à diminuer leur loyer ou leur remboursement mensuel en cas d'accession à la propriété.
AMORTISSEMENT DU CAPITAL
L’amortissement du capital durant la période du prêt équivaut au remboursement effectué. Ainsi, la somme du capital amorti et du capital restant dû correspond au capital emprunté.
ASSURANCE DÉCÈS/INVALIDITE (ADI)
C’est une assurance obligatoire pour tout prêt immobilier. Par le biais de ce contrat, un assureur s'engage à verser une rente ou un capital au bénéficiaire désigné en cas de décès ou d’invalidité avérée de(s) l'assuré(s), en échange du versement d'une prime.
ASSURANCE PERTE D'EMPLOI
Cette assurance concerne les salariés uniquement. Elle permet, dans le cadre d’un prêt, le remboursement partiel ou total de l'emprunt par un contrat d'assurance en échange du versement d'une prime.
BUREAU DES HYPOTHEQUES
Un bureau des hypothèques est une institution de l'Etat assurant la mise à jour de l'identité du propriétaire d'un bien immobilier défini. Lorsque la propriété d'un bien immobilier passe par acte notarié, d'une personne à une autre, le notaire est tenu de signaler ce transfert au bureau des hypothèques. L'acte notarié dont découle le transfert de propriété est transcrit au bureau des hypothèques. Par "transcription", on entend le fait que tout ce que le notaire envoie au bureau des hypothèques est transcrit complètement et littéralement à la main dans un registre destiné à cet effet.
CAP
C'est la fluctuation maximale que peut prendre un taux variable (les taux fixes sont « capés » par définition). C’est une soupape de sécurité qui permet de prévoir un plafond maximum de hausse. Un taux peut être « capé » sur le montant ou sur la durée.
COMMISSION DE SURRENDETTEMENT
La commission de surendettement est souvent le dernier recours lorsque l’endettement d’un ménage atteint un point de non-retour. Si la commission juge un dossier recevable, client sera immédiatement inscrit au Fichier des Incidents de Crédits des Particuliers (FICP). Ainsi, les établissements de crédit seront informés de l'ouverture de la procédure, ceci afin d'éviter d’augmenter encore l’endettement par de nouveaux crédits.
Dans un premier temps, la commission établira un état précis des dettes qui peuvent être éventuellement contestées dans les 20 jours en saisissant le juge de l'exécution afin qu'il vérifie ces créances. Les créanciers disposent eux d'un délai de 30 jours, en cas de désaccord, pour justifier de leurs créances et fournir toutes les informations utiles à la commission.
La commission cherchera tout d'abord à régler la situation à l'amiable en proposant aux créanciers ou au client un plan conventionnel de règlement qui ne sera valable que si les deux parties sont d'accord pour le signer. Celui-ci fixera les nouvelles modalités de remboursement des dettes et peut comporter les éléments suivants :
- report ou rééchelonnement des échéances ou des dettes,
- remise ou consolidation de dettes,
- réduction ou suspension de taux d'intérêts,
- création ou substitution de garantie (mise en vente d'une voiture, d'une résidence secondaire...).
En contrepartie, la commission peut exiger du demandeur, l'engagement de ne plus souscrire de nouveaux emprunts ou d'accorder des garanties qui aggraveraient l'insolvabilité de celui-ci. Dans les cas extrêmes, la commission peut demander la vente des biens. Si cette phase de conciliation échoue, ce qui est fréquemment le cas lorsque les créanciers ont engagé des procédures de saisie afin de récupérer un bien ou de se faire payer, une procédure de redressement judiciaire civil sera ouverte. C'est alors le juge qui statuera sur la situation.
A noter : les saisies sont alors suspendues jusqu'à la fin de la procédure de surendettement.
COÛT DU CRÉDIT
Ce montant constitue la somme de tous les frais engendrés par le crédit : les intérêts d’emprunt cumulés sur la période du prêt, les assurances, frais de dossier, etc.
FICHAGE FICP
Le fichage FICP ( Fichier des Incidents de remboursement des Crédits Personnels) concerne, comme son nom l’indique, les individus ayant été l’objet d’incidents relatifs au paiement de leurs crédits (souvent plusieurs prélèvements impayés non régularisés). Les organismes financiers consultent ce fichier avant l’octroi de tout crédit, et ne peuvent accorder de nouveau prêt tant que cette interdiction n’est pas levée.
FRAIS D'ACQUISITION
Les frais d'acquisition sont constitués par les droits, taxes, impôts, frais d'obtention de pièces administratives et par les honoraires du notaire. Ces frais varient de 3 à 8,5 % du montant de l'acquisition en fonction du type de logement acheté (neuf ou ancien) et du mode de règlement (avec ou sans financement).
PRÊT AMORTISSABLE
C’est un prêt dont les modalités de remboursement du capital (montant des mensualités, durée) sont définies au préalable par un échéancier (ou tableau d’amortissement) : Ce type de prêt permet de rembourser le capital au fur et à mesure.
PRET “IN FINE”:
A contrario du crédit amortissable, lorsque l’on contracte un prêt in fine, on ne rembourse que des intérêts pendant toute la durée de l’opération. Tout le capital est dû à la fin du crédit. Les banques demandent souvent un apport équivalent à 10% de la somme au moins qui est placée sur un support d’assurance-vie.
PRET REVOLVING
Ces crédits revolving sont des réserves de trésorerie, que l’on rembourse périodiquement, mais contrairement aux crédits amortissable et « in fine », le montant du remboursement mensuel peut varier en fonction du capital restant dû. La caractéristique principale de ce prêt, c’est de pouvoir disposer à nouveau de tout ou partie du capital que l’on a remboursé (en fonction du montant disponible).
PRÊT 1 % LOGEMENT
Les entreprises assujetties au « 1 % logement » sont tenues de consacrer 0,45 % de leur masse salariale, à l'effort de construction destiné au logement de leur personnel. L'entreprise décide de leur destination: l'aide à l'accession ou la participation à des programmes locatifs.
PRÊT À TAUX ZÉRO
Prêt sans intérêt consenti par les pouvoirs publics au travers d’établissements conventionnés, à l'emprunteur qui acquiert sa résidence principale. L'État assure la compensation du défaut d'intérêt aux établissements distribuant le prêt.
PRET HYPOTHECAIRE
C’est un crédit où l’organisme prêteur prend le bien immobilier en garantie en cas de défaillance de l’emprunteur.
QUOTITE HYPOTHECAIRE D’INTERVENTION
La quotité hypothécaire est le ratio entre le montant total des prêts à restructurer (frais inclus) et la valeur du bien immobilier. Dans tous les cas, ce pourcentage ne doit pas excéder 100%, et plus généralement, cette valeur est comprise entre 70 et 90% selon les critères des banques. En effet, dans le rachat de crédit comme dans tout crédit hypothécaire, l’organisme prêteur prend le bien immobilier en garantie en cas de défaillance de l’emprunteur.
RESTRUCTURATION DE CREDIT
La restructuration de crédit (ou rachat de crédit), c’est la possibilité en cas d’endettement trop élevé, de regrouper tous ses prêts en un seul prélèvement, dont le montant est plus en adéquation avec les revenus du ménage.
SECRET BANCAIRE
Le personnel des établissements bancaires a l'obligation légale de ne communiquer aucune information relatives à leurs clients, sauf sous certaines conditions, à l'administration fiscale, à la Banque de France et à la justice.
TAUX D'EFFORT
C'est le ratio entre les charges et les revenus de(s) l'emprunteur(s). Il mesure sa capacité d'endettement. Ce taux a été fixé légalement à 33 % des revenus nets au maximum.
TAUX D'USURE
Il existe 11 taux d'usure publiés chaque trimestre par les pouvoirs publics. Au delà de ces limites, le taux est dit « usuraire » et constitue un délit.
TAUX EFFECTIF GLOBAL (TEG)
Le Taux Effectif Global permet de comparer les propositions entre établissements de crédit. En effet, il tient compte des frais, commissions de toute nature, assurance obligatoire (assurance décès), qui modifient et augmentent le montant emprunté. En revanche, il ne tient pas compte des assurances facultatives telles que l’assurance chômage ou perte d'emploi.
TAUX FIXE
Taux d'intérêt d'un emprunt restant fixe pendant toute la durée du remboursement quelle que soit les variations des taux sur les marchés financiers.
TAUX VARIABLE
Taux d'intérêt dont un des éléments le taux en lui même ou bien la durée du taux) est soumis à variation. Les fluctuations du taux sont généralement liées au TIBEUR.
TIBEUR
C’es le Taux Interbancaire Européen (EURIBOR en Anglais). C’est l’indice bancaire européen, c’est-à-dire le taux auquel s’échange l’argent sur les marchés financiers. Ce taux additionné à la marge de la banque constitue le taux nominal d’un prêt immobilier à taux variable.
TITRE DE PROPRIETE
Lors de la signature de l’acte d’achat d’un bien immobilier chez le notaire, on est légalement propriétaire mais l’on repart sans titre officiel de propriété. Toutefois, le notaire remet des attestations de signature indispensables pour les premières démarches administratives Ces attestations sont en quelque sorte Un titre de propriété provisoire et simplifié.
En effet, une fois signé chez le notaire, l'acte doit être " publié au bureau des hypothèques". C'est le moment où l'acte est publié au fichier immobilier et où le notaire verse à l'administration fiscale les droits et taxes dus par l'acquéreur et qu'il a payés lors de la signature (frais improprement appelés " frais de notaire "). En dehors du paiement des droits et taxes, le notaire va fournir à différentes administrations (cadastre, hypothèques, services fiscaux divers) des copies et des extraits de l'acte de vente. Parmi ces documents il y a une copie spéciale appelée " copie authentique" (c'est-à-dire signée du notaire) que l'administration lui retournera revêtue des cachets et tampons officiels de la Direction générale des impôts et qui constituera le titre de propriété. L'original de l'acte signé chez le notaire ne quittera jamais son étude pendant 100 ans. Après cette date il sera confié au service des archives départementales
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